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安康市城市物业管理工作调研报告

作者:安康市政协民族宗教与港澳台侨委员会发布时间:2022-10-13 14:45 来源: 【字体:

为切实贯彻落实《陕西省物业管理条例》和安康市委办、市政府办《关于加强物业服务管理工作的实施意见》,按照市政协2022年协商工作计划,市政协成立调研组,于4月底启动城市物业管理工作专题调研。采取资料征集、意见反馈、外出考察、市内走访、座谈会议等方式,听取了有关部门、业主委员会代表,物业服务企业和社区居委会以及委员们的意见和建议。现将调研情况报告如下:

一、基本情况

目前,全市共有备案物业服务企业178家,住宅小区总量1161个,总建筑面积约3504万平方米。实施市场化物业服务项目437个,从业人员约9000余人,服务面积约2600万平方米,服务对象约24万户,服务范围涵盖住宅小区、办公楼、商超、工业园区、学校医院、车站机场等各领域。未实行物业管理小区588个,单位自治(自管)小区66个,保障房小区83个。全市创建国家级示范住宅小区1个、创建省级示范住宅小区3个、创建市级平安示范住宅小区53个。全市住宅小区中成立业主组织167个,成立党组织34个。新建小区物业服务管理覆盖率达到100%,住宅小区物业服务费收缴率由2009年的30%提高到现在的75%以上。

二、工作成效

近年来,我市物业管理坚持党建引领、政企发力、共建共治,取得了一定成效。

(一)自治能力,逐步提高。按照《安康市物业服务与管理条例》先行先试的要求,中心城区选择了6个具有代表性的小区和1个基层社区开展试点,相继建立小区代表议事会、网格员议事会、小区物业管理委员会等自治组织,逐步实现小区自治组织全覆盖。部分小区陆续建立小区重点事项(选聘物业企业、小区改造、大额维修资金使用等)表决前报告等机制。加快建立健全小区管理规约、业主大会议事规则、业委会工作规则等制度,努力搭建了一大批小区党组织、业委会、业主代表等沟通平台,小区的自治能力有了明显提高。

(二)五方共治,形成机制。将政府属地管理、行业监督指导、企业履约责任、组织自治能力、业主自治行为有机结合。构建由主管部门、社区、业主代表、业委会、物业服务企业构建小区“五方共治”机制。

(三)部门监管,逐步规范。按照“镇(办)吹哨,部门报到”要求,由镇(办)为召集人,社区协助,组织、政法、公安、住建、城管、市场监管等相关部门配合,建立了联席会议制度,各司其职、齐抓共管,协作联动研究解决跨部门、跨领域的物业服务管理问题的机制初步形成。

(四)服务水平,加快提升。加强管理、监督指导,物业企业进一步加快规范化、程序化管理进程,各类公示栏已建成,如实公布并及时更新物业项目负责人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话、物业服务内容、收费项目和标准、电梯和消防设施设备维保单位和联系方式、车位车库使用情况、公共水电费分摊情况和业主共有部分经营收益收支情况、电梯维护保养支出等业主关注的管理事项。市物业综合管理平台正在抓紧建设,行业技能培训已形成常态,物业管理水平得到有效提升。

(五)党建引领,初见成效。建立以镇(办)党组织领导、社区党组织为核心,小区业委会、物业服务企业党组织为基础的党建联建机制。在已有物业服务管理的小区、符合条件的物业企业成立基层党组织,成立了物业行业党支部,全市建立了20个社区物业党建联建示范点。

三、存在的问题

(一)体制机制尚未完全理顺。一是政策法规不完善。如业主组织的法律地位,业主自治与居民自治的法律关系,业主组织成立和物业管理企业之间的工作界定,依然缺乏可操作性的规定,造成大量物业管理纠纷难以通过法律途径解决。二是部门协作还需加力。虽然建立了10多个相关部门联席会议制度,但执行没有形成合力,导致“一进小区门、全是物业事”,相关部门执法不进小区。如中心城区大部分小区内停车、消防、环保、违建、装修、办证等许多问题和矛盾错综复杂,仅靠住建(物业)部门“一家唱独角戏”无能为力。三是社区管理有短板。镇(办)、社区属地管理责任落实不到位,各镇(办)、社区没有将物业管理纳入日常工作中,一些社区甚至将防疫防控、宣传宣讲等本职工作直接转嫁给物业公司,中心城市小区矛盾基本上都集中到市级物业管理层面处理。四是业委会自治能力需加强。目前中心城区237个小区仅有业委会74个,大部分小区仍未成立业委会。部分成立了业委会的小区,缺乏“有能力、有名望、善协调”的组织者,不能正确履行职责和有效维护业主利益。

(二)服务质量需要提升。一是物业企业缺乏先进服务管理理念。中心城区备案入库的56家物业企业,有10年以上从事物业服务经验人员达100人以上的企业仅有15家。多数物业企业规模较小、实力弱。仅管理一个小区或是一个项目,管理人员缺乏专业理论素养和足够的管理经验,更谈不上持证上岗。日常管理就是“扫扫地、看看门、收收费”,无法实施高质量、规范化的物业管理。二是物业企业经营不规范。突出表现在部分物业公司产权不清,资金使用、财务审计透明度不高,小区各项收费公示不及时,违规使用维修基金等现象。例如城投西津城小区前期开发时限较长矛盾多,后因停车管理等问题与业主矛盾激化,现在虽已更换物业公司,但因物业服务标准、服务事项、服务收费公开不到位,业主依然对物业公司服务不认同。三是物业企业市场竞争力不足。城区商品房小区多数由开发商自已组建或指定物业企业进行管理,与原开发企业存在依附关系,普遍没有实行招投标制度,企业与业主的双向选择机制尚未全面形成,部分业主将开发商遗留问题的不满转嫁给物业企业,造成物业企业收费难、收费率低,缺乏对物业发展的长远打算,影响了物业管理产业的健康发展。

(三)配套设施亟待跟进补齐。一是房地产开发企业前期遗留问题有待解决。一些小区在项目建设时就存在未按规定建设、违规违建、未按合同约定时间办理不动产权证,以及消防安全、工程质量、物业用房,甚至未进行竣工验收就交房等问题。还有一些小区擅自更改设计规划任意立项,不按标准建设小区配套设施,车库(位)产权不明晰或收费过高,公摊面积划分不明确,物业销售的承诺内容与实际交房或后期建设时不符等问题。例如金州国际城小区由于前期开发建设时期遗留问题较多,物业公司进驻时未按规定做好物业承接查验,物业服务合同不细致,服务不规范,服务意识不强,车库(位)产权不明晰,收费过高,公摊面积划分不明确,公共收益不公开等,导致业主上访不断。二是老旧小区基础设施不配套。大多是敞开“不设防”住宅楼,无法实行封闭管理,整体服务功能差,内设公共设施设备逐步老化、损坏,维修、改造资金没有保障。例如江北办临江社区清源小区,由于基础设施配套跟不上,业主意见大,对物业服务感受差,造成物业费收缴困难,收缴率不足30%。小区多层物业管理费仅为每平方0.35元,高层物业费仅为每平方0.5元,业主都不愿意缴纳,物业从业人员基本工资无法保障,小区基本的物业服务都很难维系,就更说不上创新服务理念了。三是新建小区配套设施不完善。新建小区综合使用功能配套不到位,集中反映在城市周边的一些移民搬迁小区和安置社区领域,除了房屋主体建设,周边的辅助配套设施几近于无。如建民社区为移民搬迁社区,小区的基础设施仅限楼房主体修建和少部分绿化,其它公共活动区域、停车区域等基础设施都未配套建好。

四、意见和建议

物业服务管理是一项牵动千家万户,事关群众切身利益的民生工程,也是创新社会治理、推进和谐宜居城市建设的重要环节。为此,调研组建议如下:

(一)坚持党建引领,打造红色物业。充分发挥党建引领作用,以党建“+”为统领,加快打造“红色物业+模式”为路径,积极创新党建引领物业服务管理新模式。以小区居民党支部、物业党支部、业委会支部、派出所网格员、志愿者服务队为基础建立红色物业小组,同步组建网格管理划分。特别是在一些老旧小区和搬迁小区更要注重社区党支部、物业公司党支部、业委会支部的带头作用,把“红色触角”延伸到各家各户,做好住户的“红管家”。不断增强居民群众获得感、幸福感、安全感,提高居民群众的满意度。

(二)坚持以人为本,着力抓好小区基础设施配套。一是有序推进新老小区改造。新建小区要对电动车充电桩、地上地下停车位划分、小区亮化美化工程、老人小孩活动区设置等基础设施规划建设到位。老旧小区在完善小区硬件设施配套的基础上,完善物业服务管理流程、服务规范和标准,逐步实现“路平、灯亮、草绿、水畅、卫生、安全”目标。二是加强制度供给。要建立企业信用、年审、评比制度,促进物业服务企业提升服务水平,相关部门加快出台《安康市物业维修资金管理办法》和《安康市物业管理招标投标管理暂行办法》,进一步规范物业服务行为,使物业活动有法可依、有章可循。加强物业维修资金和物业保修金的归集、使用、管理工作。三是推进智慧物业。依托智慧城市建设,制定智慧物业建设指导标准,推广智慧住宅小区应用系统,综合开发利用各类信息资源,开展智能家居、公共设施管理、智能停车管理、水电气费自动抄表等智能化物业服务。鼓励物业服务企业、通讯运营商和社会资本对已建小区进行智慧物业改造,实现小区管理和服务的智能化和信息化。可以借鉴昆明市巨丰物业建立了“和睿友邻生活”社区、微信管家群等线上平台,收到诉求第一时间入户解决、平台下单第一时间送货上门,让智慧化的生活走进小区。

(三)坚持商住一体,推动联盟物业。一是重点培育物业企业。重点培育和扶持社会信誉好、服务质量高、业主满意度高的物业企业,鼓励其做大做强,将居民小区物业管理服务拓展到商场、办公写字楼、宾馆酒店、医院、学校、文化体育场馆及高速路服务区等。二是商住一体统一管理。对内设商场、大卖场、大超市的中大型小区,实行统一物业管理,只有这样才能让这些商场、大卖场、大超市管理好自身物业服务的同时,真正切实惠及居民。三是打造社区物业联盟。社区要积极打造辖区内物业联盟,发挥物业公司、老旧小区所属产权单位各自优势,集中力量、齐心协力开展工作,增加社区与物业、居民的互动与互助,逐步形成“你中有我,我中有你”的社区服务新格局。

(四)坚持以大带小,跟进托管物业。一是坚持以大带小,促进物业管理工作有效开展。中心城市的老旧小区大部分都无物业管理,存在停车难、出行难、水电费缴纳难、环境卫生保护难、人口流动管控难、消防安全隐患等等一系列问题。住建局、各社区、物管会要积极助推大型、新型小区物业公司带动小型、老旧、搬迁小区物业规范化管理,坚持以大带小,促进安康市物业管理工作全面有效的开展。二是实行物业托管,保证小型居民楼有人管。对只有3040户的小型居民楼,实行物业管理托管,通过业委会与社区协商,推荐物业公司进行托管,或者由业主委员会通过业主自筹资金,公共区域停车收费和广告招租获得的利润,自行聘请1-2名工作人员进行管理。三是发挥物管会作用,实现多方共同监管。对于没有条件成立业委会的小区,可以与物业管理委员会协商进行小区物业托管,通过业主自治管理,相关部门长期监管的方式保障小区有人管。

(五)坚持“三支”融合,实现共治物业。一是进一步理顺社区、物业公司、业委会“三支”关系。社区管理与物业管理不可替代,需要互相配合,明确物业公司不能承担本应由社区负担的工作,社区也要根据自身职能协调物业公司搞好小区物业管理工作,社区、物业企业、业委会三方紧密联系、形成合力,充分发挥社区管理能力和物业公司服务效能。二是进一步发挥好业委会的积极作用。建立激励机制和约束机制,保障业委会正常运作并发挥积极的作用。严格执行物业管理企业与业主和业委会的沟通制度,着力改善物业公司和业主之间的对立情绪,物业管理企业要摆正位置,尊重业委会的意见,自觉接受业主的监督。业委会也要对物业管理企业的管理要求做好宣传、解释、协调工作,团结和引导全体业主遵守“业主公约”和各项管理制度。三是进一步加强社区与小区网格联管。把社区公共服务、社会服务、志愿服务下沉到居民小区网格,建立社区网格员、物业服务管理人员工作协调机制。可以借鉴“小区活动服务驿站”做法,引入社区医疗服务站、法律援助等多种便民服务,携手社区以春节、端午节等传统节日为契机开展各类文化活动,满足传统物业服务需求的同时,将社区服务融入物业服务,营造和谐、温馨、安全的居住生活氛围,改善物业公司和业主的关系,让物业公司和业主从服务与被服务的关系变成朋友关系。