随着城市化进程的不断加快，物业管理的作用也愈发重要。近年来，我市部分小区业主和物业公司因小区卫生脏乱差、停车难、物业收费不透明等问题多次发生矛盾冲突，群众反映强烈。

    主要体现：

    一、部分物业公司收费与服务水平不对等。大多数物业公司物业服务还停留在原始的保洁和门卫服务，无法满足小区业主日益增长的服务需求。物业公司对于小区业主提出的意见不能合理解决，采取推诿扯皮、放任不管的态度，激发矛盾，导致业主不满拒绝缴纳物业费。

    二、公共设施管理不规范。一些物业公司门面房、停车位电梯间、广告经营所得收益大多为物业公司所有，用途不透明。近几年我市多次发生不满物业停车费收取过高，小区业主堵门的事件，造成不良影响。

    三、部分开发商忽视对小区基础配套设施的建设，未能合理设置建设垃圾中转站。小区垃圾堆放和中转成为近年来小区业主投诉较多的问题。四、部分小区业主管理委员会形同虚设，未能发挥作用。存在业主自治能力不强，成立业主委员会权利边界不清晰，权责不对等，运行不规范，难以有效开展工作。不能有效发挥业主委员会的作用。

    对策建议：

    一、物业公司提高自身服务质量，严格执行政府部门出台的管理条例，按照服务合同的内容和要求，把服务内容挂牌、公示，接受业主监督，让业主对物业服务的范围和标准一目了然。

    二、职能部门加强有效监管，督促物业公司全面公开服务投诉渠道和小区公共收益等信息，采取多种方式（微信群，公告栏）及时告知业主公共收益情况，信息透明化，避免小区公共收益成为糊涂账。

    三、建议相关职能部门督促开发商合理规划设计小区配套设施。小区物业积极主动征询业主意见，合理设置垃圾站点和垃圾清运路线，规避矛盾风险，改善小区生活环境。

    四、完善管理制度，理顺政府职能部门、物业公司、业主委员会主体关系。建立物业服务企业质量“红黑榜”管理长效机制，加强政府职能部门和行业协会对物业服务企业的监管，对服务水平低、口碑差、考核末位的物业公司责令限期整改或强制退出本地市场。

姚娟委员：

您提出的《关于规范我市小区物业管理的提案》（第367号）收悉。现答复如下：

一、物业服务行业基本情况

安康中心城区自2000年房地产事权上划以来，随着城镇化加快，住宅小区日益增长，群众对物业服务管理的要求也持续提升，物业服务管理中多方面因素沉积的问题也日益凸显。截至2022年底，中心城区共有社会化物业服务的小区122个，中心城区现有物业企业68家，共计服务业主和物业使用人约11万户，服务面积约2100万平方米。近年来，我局努力加强全市物业服务行业的指导和监督，督促引导物业服务行业发展逐步走上制度化、规范化轨道。

二、工作开展情况

    一是加强行业培训。积极推进多种形式、多种途径的学习培训制度，对物业管理人员进行物业管理相关法律法规和物业管理服务技能的培训力度，提高物业服务从业人员的业务素质和服务能力，引导建立物业服务“质价相符、优质优价”模式服务小区；二是引导业主委员会根据小区的规模、档次和需求选择确定服务内容和标准，而物业服务企业也可以通过提供相应标准的服务，收取相应的服务费用，以优质服务引导业主树立有偿服务的观念，促进提高物管收费率；三是我局印发了《关于规范物业服务公开公示制度的通知》（安住建发〔2021〕82号）要求物业服务企业按照文件规定规范设置“一箱四栏”，对物业小区物业服务内容、标准、收费依据以及公共收益等方面进行公示，同时公示物业企业应急值班、客服、各专营单位、各主管部门电话，接受业主的监督；四是加强巡、检查。每季度按计划对中心城区物业企业和物业小区进行巡、检查，督促规范物业企业的服务行为，对于服务能力弱、服务人员素质低的物业企业和老旧物业小区作为重点巡、检查监控对象，定期对其检查和不定期抽查，发现问题指导、督促物业企业进行整改，帮助物业企业逐步提高自身服务能力；五是以创建全国文明城市为契机，以领导包片、干部包点的方式下沉到小区，全员齐上阵，持续对中心城区所有物业小区服务行为、环境卫生、垃圾分类清运、设施设备保养等方面开展拉网式督导检查，有力的促进了物业小区创文工作的推进，同时也规范了物业企业的服务行为，物业小区的面貌也有了质的提升。

    三、下步工作打算

在市委、市政府、市人大高度重视及社会各界的关注下，《安康市物业服务与管理条例》于2023年6月1日正式施行，随之市政府把安康中心城区物业服务管理事权下划至汉滨区政府负责，我局将按照《条例》规定认真履行好法定职责。一是以《条例》为基础完善配套政策。将坚持问题导向，针对物业服务管理实际和您的建议，及时跟进，因地制宜制定出台《条例》相关配套政策，进一步提高《条例》实施的可操作性，建立健全全面系统和科学有效的物业服务管理法规政策体系；二是加强培训提升物业公司服务能力。我局会同市物业协会加强行业培训，积极推进多种形式、多种途径的学习培训制度，对物业管理人员进行物业管理相关法律法规和物业管理服务技能的培训力度，二是会同市物业协会定期带领物业服务企业走出去，学习物业管理、服务等方面的先进理念，进一步提高物业企业自身的管理能力，服务从业人员的业务素质及服务能力；三是加强公开公示制度。按照市住建局《关于规范物业服务公开公示制度的通知》（安住建发〔2021〕82号）规定，督促区住建局要求物业服务企业全面落实公开公示制度，做到公开、透明，让业主了解物业收费、公共收益等相关情况；四是注重在新项目设计规划阶段提出合理建议。随着房地产行业快速发展，广大业主生活需求不断提高，现阶段我市在新建项目前期设计、规划方面明显滞后，导致项目建成交付使用之后有很多缺陷，给业主生活造成不便，我局将注重在项目前期设计、规划方面给规划部门提出建议和意见，合理布局垃圾回收站点、电动摩托车停放场地、充电等设施设备，以满足广大业主的需求。五是加强行业监管，我局将在构建“四级”物业管理体系的基础上，重点通过市场准入退出、物业备案管理、公共资金监管、服务等级评定、企业信用评价等五方面措施，进一步强化行业监管，同时加强与相关部门的沟通协作，通过建立黑名单制度、加强信息公开、查处违规行为、推动行业自律等方式，规范物业市场秩序，形成全流程闭环监管，保障和促进我市物业服务管理法治化、市场化、社会化发展。

感谢您对我市物业服务管理工作的关心和支持，希望您多提宝贵意见和建议！

安康市住房和城乡建设局

2023年8月29日

 对政协安康市五届二次会议第367号提案的答复函.ofd