案由：随着城市化进程的不断加快，物业管理在城市管理中的地位和作用也日益突显。目前安康市城区小区物业管理服务水平参差不齐，业主与物业、物业与业主委员会、业主与业主委员会之间的矛盾越来越大、越来越多，社会基层治理尚不完善，直接影响着老百姓的安全感、幸福感、获得感。  

    一、存在主要问题

    1、多数新建住宅小区不能及时组建业委会，有业主委员会的也缺乏物业管理业务知识，能力不强，工作积极性不高。

    2、前期物业公司一般由开发商直接指定或是开发商的下属公司，物业公司不能中立、公正的开展工作。聘用人员多数无资质、文化程度低，处理问题语气生硬、方法简单，造成业主与物管企业之间的对立。

    3、多数物业服务企业要求按“标准”收费，但不能按“标准”服务，从而造成业主与物业之间的矛盾越积越深，形成恶性循环；

    4、物业服务收费及支出情况，不能及时公布公示，接受业主和业主委员会的监督，侵犯了业主的知情权和监管权。

    5、新建小区中少数业主在自觉维护公共秩序、爱护公共设施、遵守自律公约、按时缴费等方面的基本素养有待提高；

    6、开发商遗留的水、电、气、绿化、停车位、公共设施等未完善问题给物业管理服务造成了很多隐患。

    二、对策与建议

    1、政府重视，创新安康城市基层组织建设管理模式，切实打通城市基层社会治理“最后一公里”的痛点，把城市新型高层住宅小区的治理切实纳入社会基层组织建设的规划中，在组织机构设置、人员配备、财政资金投入、基本设施保障等方面研究具体办法，并贯彻落实。

    2、开发商负责向房产管理部门报告实际交房的动态信息，房产管理部门根据有关规定和实际交房信息，及时通知房产所在地的基层组织机构，由其负责在具体调研的基础上，联合有关部门，按照有关程序组建小区业委会筹备组，筹备组应对组建业委会的各项工作负责。

    3、制定业委会成员工作补偿机制、不称职业委会成员的退出机制、依规及时解散不履职业委会（同时组建新的业委会）机制、业委会成员工作公开承诺机制。

    4、政府有关部门对业委会成员应熟悉的法律法规、工作职责、相关专业知识等内容进行定期培训，使其成为合格的业委会工作成员。

    5、研究制定物业服务质量不达标时降级收费制度，按照物业服务合同对应的“服务标准”，由业委会牵头按照达标程度动态调整物业费（应在物业服务合同中明确），从而持续提高物业服务企业的服务质量。

    6、政府有关部门应积极推动物业工作人员的职业培训教育，培养大批合格的物业服务人员，其中应包括：综合服务、公共实施设备维护与管理、特殊设备（电梯、消防、人防）的维护与管理、公共秩序维护、公共卫生保洁与维护、公共绿化的种植与养护、建筑物与构筑物的安全使用与维护等。

    7、建立长效沟通机制。把开展社区活动及服务工作作为物管工作的一项量化指标考核，开展形式多样的小区活动，定期举行业主委员会座谈会，听取业主的意见，促进业主与业主之间、业主与物管企业之间的沟通，及时改进工作，增进共识。

    8、建立部门联动管理机制。加强对各小区前期物业的监管，对现已存在的小区违规问题严管、真查、实纠，将群众反映强烈的问题进行及时有效的处置。

雷永胜、杨关山委员：

您们提出的《关于加强安康中心城区物业管理工作的提案》（第161号）收悉。现答复如下：

一、基本情况

目前，全市共有物业服务企业178家，实施市场化物业服务项目437个，从业人员约8000余人，服务面积约2600万平方米，服务对象约24万户，服务范围涵盖住宅小区、办公楼、商超、工业园区、学校医院、车站机场等各类领域。全市创建国家级示范住宅小区1个、创建省级示范住宅小区3个、创建市级平安示范住宅小区53个；全市住宅小区中成立业主组织167个，成立党组织34个。新建小区物业服务管理覆盖率达到100%，住宅小区物业服务费收缴率由2009年的30％提高到现在的75％以上。

虽然物业服务工作量大、面广、困难多，但全市物业行业在困难中稳步发展，为小区业主提供舒适安全的生活环境不懈努力，也为我市创建文明城市、卫生城市及社区疫情防控作出了重要贡献。当前，我市物业服务行业还处于初级阶段，还存在各种各样的矛盾和问题，如物业服务企业服务意识淡薄、行业服务品质有待提高，行业自律、外部监督需加强，业主维权意识、物业消费理念需正确引导等问题，这些问题都需要我们全方位的加强监督管理，加大政策宣传，强化培训引导，落实职能职责，促进物业行业法治化、规范化、市场化发展。

二、工作计划

为了推动我市物业房屋管理工作稳步发展，我们将积极采纳你们的建议，采取以下措施，促进全市物业行业稳步发展。

 一是完善物业管理机制。2023年6月1日《安康市物业服务与管理条例》正式颁布施行，按照市《条例》相关规定，依法将中心城区物业服务管理职能职责下划交由汉滨区政府负责，具体由汉滨区住建局承担中心城区物业服务管理的监督管理职责。同时要求汉滨区政府要根据中心城区物业服理工作实际，加强物业管理队伍建设，健全物业管理工作机构齐配强物业管理工作人员，各镇人民政府或者街道办事处要具体负责物业管理的工作机构和人员，各村（居）民委员会挥居民自治组织作用，协助做好相关物业服务管理工作，市住建局则重点加强全市物业行业的指导和监管工作。至此各级物业管理部门回归本位，责权清晰的安康市“四级物业管理体系”已经成型，彻底把物业服务管工作“最后一公里”的痛点彻底打通。

二是加大物业行业监管。今年，我局将创建市级物业示范小区、开展物业服务企业考核与文明城市创建相结合，从小区秩序、小区电梯、小区消防、小区共用部位共用设施、小区环境、物业信息公示、物业项目建设等方面，进一步规范物业服务企业的服务行为，提升物业服务水平，美化小区环境。通过一系列考核、创建评比活动，进而完善物业服务企业信用考核运用，强化物业服务行业诚信体系建设。

三是加强物业知识培训。为深入宣贯“市条例”活动，我局通过宣讲、送法上门等形式进县区、进乡镇、街道，宣讲当前最新物业法规政策。同时我局联合市物业协会聘请物业管理领域专家，对乡镇、街道、社区、业主委员会成员、物业服务企业管理人员针对性的进行物业管理相关法律法规及物业管理服务技能的培训，进一步提升物业管理人员，业主委员会成员、物业服务企业从业人员的业务管理素质和服务能力，有效解决了基层物业管理从业人员在物业管理活动中遇到的难点问题， 有效化解业日常管理中存在的纠纷和矛盾，促进了社区的稳定社会的和谐。

四是实施红色物业建设。为落实党建引领红色物业工作，我局印发了《关于以党建引领红色物业推进“五同”工作机制落实的实施方案》，在全市范围内的小区开展红色物业建设，目前已在明珠花园等6个小区开展试点工作，下一步将全面推广到各个小区，实现“红色物业联盟”，届时通过党建引领物业管理，解决长期困扰居民的小区环境差、停车难、收费高、服务差等难点痛点问题，让物业服务中心融入社区党群服务中心。在小区党组织和物业服务企业党组织牵头下，有效开展“微协商”“微治理”，搭建“邻里夜话”“周末议事会”“民情恳谈会”等社区居民民主协商平台，引导小区业主积极参加小区召开业主大会、组建业委会、选聘物业服务企业等工作，推动众人事、众人议、众人办，有序引导居民参与小区事务管理，营造共同富裕、生活宜居、崇德向善、平安祥和的小区环境。

五是加强业主委员会的监管。我局将按照《市物业条例》精神，积极指导各县（市、区）住建部门依法履行职责，建立各自辖区内小区业主委员会动态管理信息共享机制，随时掌握小区动态，督促按程序组织召开业主大会，组建业主委员会。要求依据住建部《业主大会和业主委员会指导规则》，确立街道办事处、乡镇人民政府和社区居委会或村委会对业主委员会的领导、管理和监督地位，监督业主委员会日常工作。引导业主委员会委员自觉遵守法律法规和“管理规约”，有序参加物业管理活动，提升业主委员在物业管理活动中的地位和监督物业企业按合同履约的能力。

六是加大物业知识宣传。物业管理工作是项群众参与性强的工作，我们将通过发放宣传材料、张贴标语、现场咨询等多种形式，使物业企业、业主等有关物业管理主体深刻了解、领会物业管理。通过报刊、电视、手机APP等做好物业知识的宣传推送。全面正确地引导，让社会各方面都来关心、支持物业管理工作，让百姓更多的了解物业服务作为一种商品存在的价值和花钱买服务的重要性，引导百姓树立购买服务的消费意识，唤起大家对“小区是我家，管理靠大家”的参与意识，增强大家的依法守约意识，厘清物业管理相关主体的法律责任，提升全社会的认知度，保障业主和物业服务企业的合法权益，促进我区物业管理行业健康、有序发展。

感谢您们对我市物业服务管理工作的关心和支持，希望您多提宝贵意见和建议！

安康市住房和城乡建设局

2023年8月29日

 对政协安康市五届二次会议第161号提案的答复函.ofd