案由：

    为防止烂尾楼的发生，国家和地方相继出台了资金监管的规定和实施办法，但对于已竣工的项目、以房抵付工程款、债务的情形，办理房产预告登记按新的资金监管办法并不适合；需要因地制宜给予解决。对开发企业去库存、清债务、复产、恢复经济具有非常重要的意义。

    建议：

    1.预售资金监管的目的是保证建设工程顺利建成，保证前期、建设期的建设资金需要，防止开发企业抽逃资金导致项目烂尾，给广大人民群众造成损失。对于已竣工的老项目，不存在烂尾，但由于滞销，资金回笼乏力，导致开发企业无力支付已完工项目的建安工程款、债务，双方协商以预售房屋抵付工程款、债务，是一个可操作性最强的方案，房产部门因无实际资金到达监管账户为由，不予办理预告登记证明，给企业清偿还债务业务造成很大影响。

    2.房产部门要因地制宜，一房一策，制定既能化解债务矛盾又能保证资金不被挪用、防止一房多卖的折中办法，对于以房抵付工程款、债务的房屋交易，建议依据住建部门颁发的施工许可证、甲乙双方备案的施工合同、工程决算替代预售资金的银行进账凭证，从而办理预告登记证明，保证以房抵款房屋交易的合法性、唯一性，保障施工企业的合法权益，让施工企业能及时拿到合法手续进行融资或二次交易，解决资金压力。

    3.解决施工企业克服困难垫资把工程干完了，凭一己之力努力不让项目烂尾，按期交房，最后收不到应收工程款，收到一堆房产，房产部门不给做预告，施工企业拿到不合法的房产，无法变现、无法融资，导致施工企业濒临破产，施工合同权益得不到保障，企业间债务无法化解，企业缺乏周转资金，复产无望，严重影响经济运转；相关部门应针对以房抵付工程款予以大力支持，房产部门应给予预告登记，能切实化解开发和施工企业之间的债务纠纷，解决企业融资和经营的现实困难。

黄庆雪委员：

    您提出的《关于办理以房抵付工程款、债务预告登记的建议》（第66号）收悉。现答复如下：

    2015年7月职能划转时，住房和城乡建设部、原国土资源部对房产管理部门和不动产登记机构职责进行了分工。明确了住房和城乡建设部门要强化房屋转让、抵押、租赁、面积管理、房屋交易档案、房屋中介、个人住房信息系统建设等交易工作；国土资源部门负责房屋登记的申请、受理、审核、登簿、发证等涉及房屋的所有权、用益物权、担保物权的首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等工作。因此，我局在房屋登记过程中行使的职能为房屋交易合同网上签约备案，其主要目的是加强房地产行业管理、落实调控政策、规范市场秩序、维护群众合法权益、促进房地产市场平稳健康发展。

    依据住房城乡建设部关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见（建房〔2018〕128号）、安康市住建局关于加强商品房买卖合同网签备案工作的通知（安住建发〔2021〕116号）等文件精神，网签备案是在商品房合规销售环节由房地产管理部门开展的一项基础性工作。为防止在商品房预售过程中的“以房抵债”“以房融资”“一房两卖”等虚假和违法交易行为，2021年6月，我局根据国务院《防范和处置非法集资条例》，下发了安康市住建局关于严禁商品房预售中虚假交易行为的通知（安住建发〔2021〕41号），明文规定房地产开发企业销售商品房时应当实行购房实名制，不得进行虚假交易行为。严禁利用预售房源进行借款、抵账、抵押、担保等非合规销售行为。因此，现行政策下，即使房地产开发企业因资金问题无法支付施工企业的工程款，双方也不能达成一致意见通过以房抵款方式进行房屋销售交易，否则，将无法进行网签备案。

    近年来，随着房地产市场遗留问题的不断爆发和国家金融政策的收缩，房企开发风险越来越高，我市已经出台了促进房地产平稳发展29条措施，最大限度地帮助企业防范和化解风险。在化解处置房地产领域历史遗留问题中，我们发现有部分房企资不抵债，通过向施工企业抵押预售房源清偿债务，得不到法律和政策的支持，给企业债务清偿和解决资金瓶颈增加了很大压力。我们认为，你提的议案在实践中具有一定的指导性，若开发企业在保证预售资金安全、开发项目手续齐备且建设正常、所抵押的房源用于偿还本项目建设债务，也不存在一房两卖等虚假销售行为，应予网签备案。当前，因无这方面的法律法规，在实际操作层面尚不现实。在今后的工作中，我局将进一步加大这方面的调研探索，向上反馈有关情况，为惠民利企政策的出台提供依据。同时，将不断优化营商环境，为企业减负，切实促进房地产市场健康平稳发展。

    再次感谢您对住建工作的关心、理解和支持。在今后的工作中我们依然期待您多提宝贵建议和意见。

对政协安康市五届二次会议第66号提案的答复函.ofd