案由：

    近年来，安康城区多次出现小区业主与物业发生矛盾冲突事件，自2022年《安康市物业服务与管理条例》出台实施后，虽然对物业管理、物业服务收费、车库停车收费标准等进行了规范和调整，但是广大业主仍然反应强烈，主要焦点问题在：

    第一，相关部门只是规范和公布了各类收费标准，并没有明确和规范相对应的服务标准，特别是小区车库停车收费问题，物业公司只收费不管理不服务或者是重收费轻管理微服务问题比比皆是。广大业主愤然，但迫于“车库出入口的道闸起落杆”不想耽误时间、贻误工作、影响他人，而一忍再忍；物业公司竖起“政府公布的收费标准牌子”，只管收费，根本无视业主的诉求。

    第二，物业管理问题，权责不清。发改、住建、市场监管等部门，业务交叉、各自画圈，业主维权困难重重。

    建议:

    1.住建部门及时制定和公布与各类收费标准相对应的服务标准。《安康市物业服务与管理条例》中只公布了停车收费标准，没有规定物业公司应该提供哪些相对应的服务，造成物业公司“黑吃黑”霸王收费，而广大业主因没有具体的服务标准，难以要求物业公司履行具体服务职能。相关部门应加快制定物业服务以及车库管理服务标准，让广大业主“明白消费”“物有所值”。

    2.加强管理规范，促进健康发展。以全国文明城市创建为抓手，将物业管理纳入社会基层治理和城市文明的重要体系，要求各物业公司提高管理水平、服务水平。明确要求物业公司务必在收费的同时，向广大业主提供与之相等值和匹配的服务项目；物业公司服务不到位的，业主有权拒绝缴纳相应费用，直到物业公司整改规范到位为止，积极促进物业服务透明化、合理化、规范化；物业公司不能单方面的以停水、停电和不给开启道闸起落杆等强制手段，逼迫业主服从。

    3.明确监管部门，畅通维权渠道。要进一步明确部门职责，强化指导监管，分门别类的公布举报电话和邮箱，畅通维权渠道，以免相关部门打太极、踢皮球，让群众维权有门、维权高效。

民进安康委员会：

    您单位提出的《关于加强对小区物业车库管理的建议》收悉。现答复如下：

    一、关于小区车库服务管理标准和收费标准的说明

    （一）2022年10月1日《安康市物业服务收费管理实施细则》正式发布实施，同时发布《安康市中心城区物业服务区域机动车停车服务费标准》。市住建局已于2021年6月印发了《安康市物业管理区域内交通工具停放场所类别标准》，其中对三类停车场的建设标准和服务要求进行了明确。

    （二）2021年6月，市住建局印发了《安康市住宅小区物业服务指导标准》，作为建设单位或业主大会与物业服务人签订物业服务合同，确定物业服务等级的参考依据，《标准》以外的服务内容和事宜，以物业服务合同约定为准。并要求物业活动当事人执行不同等级的服务标准，应符合质价相符的原则。

    （三）自2022年10月1日新的停车收费标准发布以来，中心城区所有物业企业均按照标准执行，费用自原来最高150元/月下降至现在60元/月，减轻了业主的负担，得到了群众的一致好评。您单位提出部分物业公司“重收费轻服务”的情况确实存在，特别是未按照停车场服务要求履行义务，对停车场养护、服务、管理不及时不到位，未能及时处理业主反馈的相关问题，市住建局将以此问题为重点，督促汉滨区、高新区物业主管部门，加大巡检力度，对物业小区停车场服务管理开展专项检查，要求各物业企业按照《安康市物业管理区域内交通工具停放场所类别标准》落实，对不符合标准、不符合要求的停车场责令立即整改，严重违规的移交市场监管部门处置，并将停车场服务管理内容、收费标准内容在停车场主要出入口公示，接受业主监督。

    二、关于加强规范管理，促进健康发展的说明

    （一）《安康市物业服务与管理条例》规定，物业服务与管理应当纳入社会治理体系，全面推进法治化、市场化、规范化发展，这就要求物业服务人必须要履约尽责，不断提升服务管理水平，确保物业服务能够履行约定的服务内容；我市创建全国文明城市对住宅小区明确提出16条创建标准，其中要求物业企业在服务水平、服务能力上持续提高，确保业主得到“质价相符”的服务。    

    （二）《条例》第五十二条规定 “业主委员会或者物业管理委员会应当与选聘的物业服务人签订物业服务合同。物业服务人提供的服务达不到合同约定的等级和标准的，不得按照约定的等级和标准收取费用”。物业企业和业主之间是合同关系，一切事务要以合同为基准，合同应该明确服务内容、服务标准和违约责任、惩戒措施，建议将服务质量不达标应整改或者降低收费标准的条款写入合同，由业主委员会及业主代表等监督评议物业企业的服务质量而定。目前，市住建局已印发《物业服务合同》示范文本，对法定的合同内容已详细明确约定，建议物业当事人结合小区实际，在自行约定条款中对物业企业服务管理行为违规或者不达标的处理方式。

    （三）《条例》第五十四条规定 物业服务人不得非法限制业主进出物业服务区域及楼栋，骚扰、恐吓、打击报复业主，擅自停电、停水、停热（冷）、停燃气等；《条例》第五十七条规定 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热（冷）、供燃气等方式催交物业费。市住建局牵头正在全市开展物业服务管理专项整治，重点检查物业收费不规范、违规催费等情况，我局将督促各县（市、区）物业主管部门加大力度、加强频次、严格查处，保障物业收费规范化。

    三、关于明确监管部门，畅通维权渠道的说明

市住建局将加强《安康市物业服务与管理条例》宣贯，按照职能职责落实到位，要求各县（市、区）物业主管部门在各物业小区公示栏公开公示具体职责和监督电话，方便受理群众诉求，同时建议各相关部门（如城管、市场监管、自然资源、公安、环保等）也能集中在物业小区公开公示具体职责和监督电话，主动接受群众意见和投诉，使小区中所有问题的咨询、投诉、处理路径和部门清晰明确，同时形成联合监督管理机制，进一步保障业主合法权利。

对政协安康市五届二次会议第20号提案的答复函.ofd