为进一步规范物业服务收费行为，维护好业主和物业公司的合法权益，理清业主与物业公司、管理规约与服务收费的关系，促进物业服务行业健康发展，依据《中华人民共和国价格法》，《物业管理条例》《国家物业服务收费管理办法》，以及《陕西省物业管理条例》、《陕西省物业服务收费管理办法》和《陕西省定价目录》等法律法规规定，市发改委会同市住建局、市市场监督管理局拟定了《安康市物业服务收费实施细则》(以下简称《细则》)，指导各县(市、区)物业服务收费工作，并按照相关要求核定本地实行政府指导价的物业服务和停车服务收费标准。

  一、起草《细则》的背景及必要性

  (一)贯彻落实《省办法》的要求

  2019年9月1日《陕西省物业服务收费管理办法》正式实施，提出物业管理区域内照明、景观、消防、安防、电梯等归属业主共有公共配套设施设备的用水、用电费用及电梯维护保养和年检费用计入物业服务费成本，不再单独收取。依据上述规定，我市需出台相应的物业服务收费管理实施细则和物业服务收费标准，规范全市物业服务收费行为。

  (二)理顺收费结构、规范物业收费行为

  我市现行物业服务费标准执行的是原陕西省物价局、住建厅2014年制定的，8年未作调整;现行停车服务费标准是原陕西省物价局、住建厅2012年制定，标准较高，存在物业服务收费结构不合理的问题。群众对停车服务费过高意见较大。随着经济社会的发展，需要结合当地实际适时调整政府指导价标准。

  (三)推动提升物业服务质量

  随着物业服务行业的快速发展，物业服务企业提供的服务类型不断丰富，同时业主对物业服务质量的要求也大幅提升，业主与物业服务企业之间的矛盾纠纷近年来显著增多，近年来物业服务收费百姓问政投诉一直排名靠前，居高不下。通过进一步完善物业服务收费管理政策，加强物业服务收费监管，推动物业服务企业规范收费、提高服务质量，保障业主合法权益。

  (四)原《办法》不适应新情况

  一是规定物业公司可以收取公摊耗能费。按照现行物业服务收费政策规定，物业小区内的公共照明、景观设施等其他共用水、电费用，物业公司应单独计量，按照水电价格政策据实分摊并定期公布。但部分物业公司并没有执行“据实分摊并定期公布”的规定，而是直接通过定额或者加价水、电费等方式向业主收取，业主对此反应强烈且与新的《陕西省物业收费管理办法》要求的不符。二是车位权属、共用部位、共用设施设备以及公共收益不明晰。《民法典》和《物业管理条例》规定，利用物业共用部位、共用设施设备经营的收益归属全体业主。部分物业公司没有将公共收益据实公示，小区业主对共有部位、共有设施设备、车位权属等相关信息并不知情。三是《物业管理条例》规定，开发商可以选聘物业公司，并与之拟定前期物业合同，开发商选聘的物业公司中有相当大一部分是其关联公司或者子公司，业主在入住后一旦发现开发商存在尚未解决的遗留问题，如果与开发商交涉未果，就会把矛头指向物业公司。加之业主维权意识和参与意识普遍淡薄，业主大会组建困难，短期内无法更换物业公司，业主的合法权益不能得到有效维护，矛盾愈演愈烈，所以需要出台相关政策规定，明确物业公司和业主权利及义务，强化物业收费管理，减少社会矛盾。

  二、制定《办法》的依据

  《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《陕西省物业管理条例》、《陕西省定价目录》、《陕西省物业服务收费管理办法》。

  三、《办法》起草过程

  本着审慎的原则，《细则》自2019年开始起草，经过多次研究讨论，征求相关部门，县区及物业管理协会意见(征求意见19条)，先后修改了7版，在成本调查的基础上，市发改委会同住建部门和市场监督管理部门拟定了《细则》，并制定了中心城区物业服务收费标准，本次向社会公开征求意见后，按照相关程序报请市政府研究审定。

  四、主要内容

  《办法》共36条，包括总则、物业服务收费标准的制定、物业服务收费计费方式、行为规范与监督管理、附则5个部门构成。

  (一)总则。包括8条，阐明了制定《办法》的目的作用、适用范围、物业服务收费的概念及内涵、管理原则、部门职能等内容。

  (二)物业服务收费标准的制定。包括6条，阐明了物业服务收费标准的成本分类、成本构成、物业服务合同内容等内容。

  (三)物业服务收费计费方式。包括7条，阐明物业服务收费计费方式、空置房及停车优惠政策等内容。

  (四)行为规范与监督管理。包括12条，阐明了物业服务行为规范、业主权利及义务、公众收益分配及各部门监督管理职责等内容。

  (五)附则。包括3条，阐明了施行时间和有效期等内容。

  五、与现行物业服务收费相比变更内容

  (一)物业费结构进行调整，物业费中包括电梯费、公共用水用电分摊等费用，但不包括物业公司代收费用;

  (二)在住房预售合同中加入车位买卖和租赁价格，防止后期停车收费矛盾;

  (三)下调空置房优惠政策，由原省定70%下调至60%，增加空置车位停车服务费优惠政策，优惠50%，设置非标准车位优惠;

  (四)对商住一体小区，要求注明经营性停车位和小区停车位，要求不得按照经营性停车位收取小区业主停车费用;

  (五)要求建设单位免费为业主配置出入证和对实行车辆识别进行的免费配置车辆识别卡;

  (六)下调停车服务费标准。经过成本调查和结合我市实际，一类室内由150元下调至60元、露天由80元下调至40元;二类室内由130元下调至50元、露天由60元下调至30元;三类室内由100元下调至40元、露天由50元下调至20元。临时性停车由2元/小时，每天最高20元，改变为按次停放，每次2元(4小时内)，每天最高12元。

  六、相关说明

  (一)《细则》中收费标准的适用范围是成立业主大会之前的住宅小区(多层、高层)、保障性住房、房改房、老旧住宅的物业服务费和停车服务费实行政府指导价。其他服务费及成立业主委员会的住宅小区物业服务费、停车服务费实行市场调节价。

  (二)停车服务费是指停车服务费是指物业服务企业接受业主或者业主大会的委托，按照停放服务合同约定，在物业管理区域内对指定场地(所)停放的交通工具进行秩序管理、提供服务所收取的费用。

  购买车位和租赁车位按照《陕西省定价目录》规定，属于市场调节价管理，前期物业的停车服务费属于政府指导价管理。

  (三)对于未购买车位和未租赁车位的业主，可以选择按次停车，每4小时2元，每天(24小时)最高12元，选择按次停车不需要交纳停车服务费。