关于加强业委会管理的建议

您提出的《关于加强业委会管理的建议》（第220号）收悉。现答复如下：

一、全市物业服务管理情况

（一）截至2022年底，安康市住宅小区总量1161个（含单位家属楼、保障房小区、商品房小区等，不含私人建房），总建筑面积约3630万平方米。全市共有物业服务企业203家，实施市场化物业服务项目437个，从业人员约8000余人，服务面积约2600万平方米，服务对象约24万户；全市住宅小区中成立业主组织167个，成立党组织34个，已成立业主委员会的小区在实施社会化物业服务管理的小区中占比38%，在全市住宅小区中占比14%，总体上看，业主委员会成立率较低。

（二）业委会规范意识欠缺。从业委会层面看，业委会成立难、监管难、运行难，目前中心城区237个小区仅有业主委员会74个，由于属地管理没有落实到位，街办社区很难对其实施有效监管，个别业委会不但没有发挥业主和物业企业之间的枢纽作用，没有依法依规履行职责，调解矛盾，维护正当权益，反而成为物业对抗的发起人、物业信访的带头人，成为小区不稳定因素的主体。《安康市物业服务与管理条例》颁布实施，明确将物业服务管理纳入社会治理。业主委员会作为物业活动的主体之一，加强对业主委员会人员审核、组织程序、日常监管、人员任免、改选换届等方面的全流程管理，是践行基层社会治理的核心，是维护小区自治安定的需要，也是广大人民群众的要求。

二、关于业委会监管

（一）监管主体明确。《安康市物业服务与管理条例》第八十五条规定 街道办事处或者镇人民政府主要履行下列职责:1、组织指导成立业主大会、选举业主委员会和换届，指导和监督业主大会、业主委员会或者物业管理委员会履行职责；2、协调和监督老旧小区、易地搬迁安置小区等物业服务管理工作以及物业服务管理与村（社区）党组织建设之间的关系；3、组织成立物业管理委员会；街道办事处或者镇人民政府可以根据需要，设置专职机构，指定专（兼）职人员，负责指导和监管物业服务与管理活动；第八十六条规定 村（居）民委员会应当指导、监督业主大会和业主委员会、物业管理委员会依法履行职责，协助有关行政主管部门和街道办事处或者镇人民政府做好物业服务与管理工作，引导业主参与支持物业服务与管理，调解物业服务与管理纠纷，可以增设环境和物业管理等委员会，协调推进物业工作与社区建设。上述条款说明，业委会监管主体为属地街办社区。

（二）注重组织审查。《安康市物业服务与管理条例》第三十五条规定了业委会成员的任职条件，并明确了“业主委员会成员候选人可以通过业主自荐或者业主联名推荐、村（社区）党组织推荐等方式产生。成立首次业主大会，业主委员会成员的候选人资格审查工作由业主大会筹备组负责。业主委员会改选换届选举，所推选的业主委员会成员的候选人资格由物业所在地街道办事处或者镇人民政府负责审查，村（社区）党组织协助。鼓励业主中符合条件的村（社区）党组织成员、党员、党代表、人大代表和政协委员积极参选业主委员会成员，通过法定程序担任业主委员会成员”，自2022年以来，街办社区在组织业主大会、选举业委会时，按照《条例》要求，鼓励党员、“两代表一委员”业主优先参选，坚持委员候选人中党员过半要求，执行在无法达成一致的情况下社区党组织推荐的方式，坚持对委员候选人进行合规审查，有力的改善了业委会的组成结构，使公信力强、责任感强、品行良好、公道正派的业主担任业主委员会成员，促进小区健康稳定发展。

（三）加强日常监管。一是按照条例要求，汉滨区各镇办都成立了物业管理办公室，配备专人处理物业事务，改变了以前街办没有机构人员处理物业事务的局面，完善了物业管理“四级”体系；二是各街办逐步落实“街办吹哨、部门报道”机制，由街办党组织为召集人，社区协助，相关组织、政法、公安、住建、城管、市场监管、应急、自然资源等部门配合，建立联席会议制度，定期协调研究解决业主急难愁盼问题和跨部门、跨领域的物业服务管理问题，同时指导、培训、监督、协助业委会开展工作，促进业委会依法依规履行职责；三是要求业委会按照《条例》要求，建立公开公示制度，及时在物业服务区域内显著位置依法公示并及时更新以下情况和资料：1、管理规约、议事规则、物业服务合同；2、维修资金和共有部分、共用设施设备经营收益的收支情况；3、业主大会和业主委员会工作经费使用、业主委员会成员工作津贴等发放情况；4、业主委员会成员变更情况；5、其它应当向业主公开的情况和资料。所有业委会必须在2023年内整理上述资料，在业委会办公室或者小区公示栏公开公示，并接受业主问询；四是市住建局及各县区住建局坚持做好物业服务管理政策指导，落实《条例》要求，正在积极建立全市物业服务与管理综合平台，其中业主决策系统建成后业主将实名认证，通过手机、网络方便、快捷、实时的进行投票表决，参与小区共同管理。

（四）加强自身建设。一是《条例》第四十八条规定，经业主共同决定，可以对业主委员会成员或者物业管理委员中的业主代表发放工作津贴。但各小区实际情况不同，公共收益不同，业主意愿不统一，是否给业委会成员发放工作津贴、以什么标准发放，均由业主大会决定，其资金来源、账务管理、公开公示等工作按照法规规定执行，业主共同决定后报属地社区备案；二是各街办物业管理办公室刚成立，还处于熟悉情况，探索途径阶段，建议在职责中添加对小区业委会工作年度审核，进一步对业主组织加强管理；三是各街办牵头成立物业服务管理联席会议制度，在其工作职责中加上对业委会年度考核，由属地社区具体负责，联席会议实地检查了解，评价定性，并给与奖励和处罚。上述工作汉滨区、高新区正在推进中。

三、关于物业企业选聘

市住建局已于2023年5月印发了《安康市物业服务招标投标管理指导意见（试行）》，要求新建住宅及同一物业服务区域内非住宅的建设单位，应当通过招标投标方式选聘前期物业服务企业；业主大会和其他物业所有权人选聘物业服务企业，提倡采用招标投标的方式进行。业主大会授权业委会选聘物业企业必须按照拟定公开选聘方案、提交业主大会决定、申报备案、公开公示、组织实施、合同公示、签订备案的程序来完成，全程由属地街办社区及物业主管部门监督指导，杜绝业委会违规操作、暗箱操作。目前，各街办和县区物业主管部门，按照指导意见落实，所有物业小区更换、选聘物业企业服务均按照物业招投标指导意见执行。今年，市住建局牵头组织开展全市物业服务管理专项整治，在检查中发现，部分前期物业小区在选聘物业企业时未按照物业招投标政策执行，为保持稳定，待小区业主大会成立，前期物业服务终止，重新选聘物业企业时严格执行指导意见。

四、促进物业协会发挥作用

    《安康市物业服务与管理条例》规定物业行业协会的职责是：加强行业自律，制定行业服务规范，建立服务质量评价体系，维护从业人员合法权益。一直以来，物业协会在党组织的领导下，不断完善职责，通过各种途径强化行业自律，定期开展各类培训活动，强化行业从业人员的认知、服务意识和服务能力，宣贯物业法规，使更多业主理解物业、支持物业。去年以来，物业协会在组织安全培训、消防培训、电梯培训、法规培训、服务培训中，坚持邀请服务小区的业委会人员参加，业委会成员参与达200余人次，通过培训使其了解物业服务管理的内容和要求，争取其对物业服务工作的支持，加强沟通，共同协商处理相关问题，极大地缓解了物业企业和业委会的对立状况。市住建局大力支持物业协会开展行业活动，组织协会开展红色物业创建相互交流，委托物业协会组织对物业小区开展服务等级评价，支持物业协会开展《条例》学习宣贯培训，支持协会加强和业委会的沟通，在业委会选聘物业企业时给予详细介绍和说明，对业委会日常活动给予支持和指导，促使业委会规范行为，业委会与物业企业形成和谐关系，共同促进小区健康稳定发展。