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树立科学发展观 促进房地产业快速发展
　

作者：李家武    文章来源：本站原创    点击数：    更新时间：2005-11-7
　

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　　房屋是城市的元素，房地产是城市化进程中的先导性行业，提高房产管理服务水平，发展房地产业，面临着繁重的发展任务，我们要把发展作为房产管理的第一要务。
　　房产管理是政府的一项传统的行政管理，在新的发展形势面前，我们要不断更新观念，用先进的文化来培育我们的行业发展理念，用科学的行业发展理念来指导实践。在当前传统管理业务萎缩的情况下，我们要更进一步的理解“与时俱进”的现实意义和历史意义，要以加强房产行政管理为核心，通过体制创新、制度创新、管理创新，整合房管职能，加强依法行政，拓展业务领域，从而不断提升房地产业管理的整体发展水平和综合实力，实现房地产业的优化，以更高的标准促进我县房地产业的新发展。
　　全心全意为人民服务，是我们一切工作的出发点和落脚点。房产管理中的房地产交易管理、物业管理、拆迁管理、开发建设管理、住房公基金管理、经济适用房建设、廉租房屋管理、危旧房屋改造、房地产中介服务等一系列工作，无一不与老百姓的切身利益息息相关。我们要坚持“两手抓”，一手抓发展，为老百姓建设更多更好的住房，真正的把房地产业培育为县域经济增长点。一手抓规范，要进一步整顿房地产市场秩序，建立起科学的依法行政管理理体系，让老百姓放心买房和买“放心房”确保房地产在高速发展的同时，理性发展、健康发展，时刻为人民群众谋利益。
　　一、坚持“两手抓”，分配好、整合好“两只手”的作用。十六大提出全面建设小康社会这一目标，在客观上要求房地产业保持健康的发展势头。工作中我们要正确处理政府宏观调控这只“有形的手”和市场调节这只“无形的手”的关系，坚持发展和规范“两手抓”，适应管理客体已经商品化这一实际。坚决地把原来政府管理的一部分应由市场调节的内容完全交给市场，政府要从微观的具体事务管理中腾出精力，抓房地产市场建设以及住房供应体制建设等宏观管理，建立健全行业自律机制，充分发挥市场调节作用，只有把这“两只手”整合好，努力实现行政效能和市场效率在房地产管理中的“双赢”，房地产业才能走上科学的发展轨道。
　　二、正确定位房地产业的地位，牢牢抓住发展这一要务。住房条件的改善是人民生活水平提高的重要标志，据统计2004年底，我国城镇居民的人均住房建筑面积已经达到22平方米，我县人均住房建筑面积达21平方米，世界各国的经验表明，在人均住房面积达到30—35平方米之前，会保持旺盛的住房需求。据统计，2004年底我县有45万多人，其中居住在建制规划区的人口近20万人，人均增长14平方米，要增加住房280万平方米，加之城市化进程加快使住房需求增加以及住房的自然折旧淘汰，今后10年，我县的住房建设会有持续发展。所以在指导思想上，一定要客观地看待那些发展中存在的问题，千万不能把发达的大中城市的房地产“过热论”和紧缩政策套用到我们落后的小县城，把泡沫经济和经济泡沫相提并论，要正确定位我县房地产业：这就是我县房地产业处在成熟发展期，已成为县域经济的支柱产业。要坚定信心，不要被所谓的“泡沫”迷住眼睛，而放弃大好的发展机遇，要坚持“发展是第一要务”，在保持发展高速度的同时，保持发展的高质量，从而不断推进房地产业的新跨越。
　　三、以科学的发展观为指导，提高房地产发展水平。科学的发展观是我们发展一切事业应遵循的客观规律。因此我们在看到房地产业健康快速发展的同时，也不容忽视存在的问题：一是房地产企业规模小，团队精神差，资源整合分配存在不合理；二是房地产开发建设水平低，规范化小区少；三是物业管理滞后，引发社会矛盾多等等；四是产品结构不够合理。为此，我们要认真调查研究，制定科学的发展规划，促进发展。一是按优胜劣汰的规则，整合重组房地产企业，扩大企业规模，优化资源配置；二是强化开发管理，严格资质管理，坚持准入清出制度；强化规划管理，严禁擅自改变小区规划设计，控制好容积率、建筑间距、绿化、道路等公建指标，努力提高开发建设水平；强化日常管理，严禁无预售许可证预售以及虚假广告、面积缩水、合同欺诈等，全面推行商品房合同、拆迁合同、物业管理合同、业主公约等示范文本，坚持实行商品房买卖合同“一价制”。建立企业信用档案，打造诚信企业。同时站在培育支柱产业的高度优化外部环境，协调解决制约房地产发展的政策机制、工作机制和发展机制，进一步促进房地产市场持续健康快速发展。三是以提高物业管理质量为目标，加强物业市场管理。健全市场机制和业主委员会自制机制，加大业主委员会指导和监督，积极推行“分等定级、质价相符”的收费管理机制，使收费与服务质量、管理范围挂钩。四是适度调整产品结构。从理论上讲，投资规模和投资结构必须得到同样的重视，尤其是结构问题，有许多深层次的因素在里面。规模容易调整，而结构调整却需要一个较长的过程。我县正处于房地产市场的发展加速期，所以对规模问题研究的多，对结构问题强调得少。我国许多人认为目前的房地产过热，主要依据就是存在大量的空置积压房，2003年全国商品房空置面积比上年增长10.6%，2004年上半年又增长6.2%。事实上，并不是目前我国的住房在数量上真的已经过剩了，与小康社会生活水平要求相比，我们房地产的发展空间还很大。目前的空置，是一种结构性过剩，是那些不适销对路的房子过剩。当前我县虽然未出现问题，但要吸取国家大中城市的教训，防微杜渐，要加大房地产投资结构的调整，对住房的户型、配套、价位及消费趋势等要多作调查研究，要向经济适用房适当倾斜。十六大强调“扩大中等收入比重”，在国外，“中产阶级”一般占40%—50%左右，我国目前只有18%左右，要把我国社会收入结构由目前的“金字塔型”调整为“中间大两头小”的“橄榄型”，我们必须建造大量适销对路的中低档住宅，通过吸引广大中低收入者的住房消费，来培育和壮大房地产业。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（作者系旬阳县房地产管理局局长）

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