安康市保障性住房建设协调领导小组
关于进一步做好安康中心城市限价商品住房
建设管理工作的指导意见
为切实做好限价商品住房建设管理工作，根据《安康市人民政府办公室关于印发安康市保障性住房管理实施办法的通知》（安政办发〔2012〕47号）精神，现就进一步做好限价商品住房建设管理工作提出如下指导意见：
一、总体目标
认真做好限价商品住房建设管理工作，是深入推进保障性住房建设，努力改善民生的重要内容。根据我市保障性住房建设五年规划和城镇居民住房需求，积极稳妥推进安康中心城市限价商品住房建设，努力使城镇中等收入群众居住条件不断改善。
二、规划建设
为确保安康中心城市限价商品住房建设工作稳步推进，在建限价商品住房项目由安康市中心城市建设投资开发公司、安康高新产业发展有限公司和汉滨区城市建设投资开发公司分别负责组织实施。
2013年尚未开工建设及以后新建限价商品住房项目，采取“限房价、竞地价”的办法进行建设和管理。即限价商品住房在限房价、限套型面积、限建设标准、限容积率、限销售对象的前提下，土地面向社会招拍挂，以报价最高者确定开发建设单位，充分运用市场机制合同销售。
（一）前期工作。一是做好征地拆迁工作。开发建设单位在获得发改部门批准的项目建议书后，及时办理规划选址、用地预审等手续，并会同市土地统征、房屋征迁等部门开展土地征收、房屋征迁等工作，市国土等部门要加强工作配合，确保及时供地。二是抓好规划审批和勘察设计工作。根据建设用地规划要求，加快项目规划审批和勘察设计等前期工作。三是开发建设单位面向社会公开招标。优先选择报价合理、工期短、实力强、信誉好的建筑企业参与限价商品住房项目建设。
（二）工程建设。开发建设单位要科学编制建设规划和年度建设任务、投资计划、用地计划、资金筹措方案，切实加强工程管理，保证限价商品住房建设项目按计划推进。工程竣工验收后及时交付使用，确保阶段性目标任务的按期完成。
（三）质量管理。严格执行工程建设和建筑节能标准，严格遵守项目建设程序，落实项目法人责任制、招投标制、合同管理制、工程监理制，加强工程质量和安全监管。项目建设、勘察、设计、施工、监理等单位都要严格执行工程建设强制性标准，加强工程质量管理，严格实行保障性安居工程质量终身负责制和分户验收制。在房屋出售时，主动向购买人出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，依法承担保修责任。
（四）成本控制。要在确保工程质量的前提下，编制成本计划，科学组织施工，严格控制工程设计变更，尽力降低工程造价。限价商品住房小区以外的道路、给排水、供电、绿化等城市基础设施建设由政府承担，配套到位。工程建设过程中涉及的规费，相关部门按低限标准收取。
（五）共建共管。为加强在建项目建设单位与团购单位的沟通协调、知情参与、监督管理和共同决策，各团购单位应按比例确定业主代表，与建设管理部门共同组成限价商品住房共建共管督察联络机构，全程参与限价商品住房规划、供地、建设和招标、采购、价格审定及分配等环节工作；做好限价商品住房政策解答及宣传工作，负责团购单位与开发建设单位的联络，收集和反馈建设管理和分配等方面意见和建议，确保限价商品住房健康有序推进。
三、价格测算
（一）定价原则。限价商品住房本着合理合规、让利于民的原则，做到“一区一价”、“一房一价”，尽力降低销售价格。“一区一价”，是根据住宅小区建设成本、空间布局等区位差异，对不同区域、不同地段的限价商品住房制定相应的基准均价，但各小区之间应相对平衡。“一房一价”，是在“一区一价”的基础上，根据楼层调节差价，对每套限价商品住房实行明码标价。
（二）价格构成。限价商品住房价格由土地成本（含拆迁安置成本）、前期费用、应缴纳费税、建安成本、配套建设费用、财务费用以及管理费用和公（廉）租房建设配套费等组成。其中，公（廉）租房建设配套费按总房价的1%提取。
限价商品住房套型面积控制在80—120平方米之间。特殊户型面积超出部分，按职级在楼层价基础上每平方米上浮2%。各户型准确面积以市房管部门专业测绘机构实测为准。
限价商品住房高层调节平均差价为每层每平方米20元，以每栋楼中间层为基准层，基准层以上每层递增20元/平方米，基准层以下每层递减20元/平方米，顶层和底层按相关规定调减。同一楼盘不同层高的楼栋，经加权平均后，达到相同楼层价格相同。多层楼房楼层差价按商品住房通用规则调节。
（三）价格审核。在建限价商品住房价格由市物价部门牵头，市发改、财政、监察、规划、住建、国土（统征）、审计和相关监督联络人员以及业主代表共同参与审核，报请市政府审定批准后实施。
2013年以后新建限价商品住房价格，采取“限房价、竞地价”的办法进行管理。其房价以该宗土地竞拍时限定房价为准，并报市物价部门备案后，面向符合条件的保障对象销售。
四、分配方案
为降低限价商品住房中间费用，在建限价商品住房采取团购方式分配销售。即：由单位（系统）或团体统一组织，在已确定原团购地点不变的前提下，按照公开、公平、公正的原则，在公证和监察部门现场监督下，市本级限价商品住房采取公开摇号（抓阄）的方式分配销售。具体操作程序为：由限价商品住房建设管理办公室统一组织，在摇号（抓阄）确定单位次序的基础上，开发建设单位全面公开房源，各团购单位按顺序号依次公开摇取本单位各职级房源，并在30日内组织分配到户（具体团购分配实施方案另行制定）。
（一）摇号（抓阄）要求
1、公开摇号（抓阄）按限价商品住房建设地点分别组织实施。
2、开发建设单位公开所有房源，做到“一房一号”，全面覆盖。
3、各单位委派2人（分管领导和联络人员）参与摇号取得房源，并在30日内组织分配到户。
4、无正当理由不参加团购公开摇号（抓阄），或自通知之日起30日内没有分配房源到户的单位，视为放弃团购资格。
（二）善后处理。对于选号结果不满意的，可以采取下列三种方式处理：
1、互换。购买人对所选房号不满意，经与其他购买人协商，双方自愿协商互换的，在限价商品住房建设管理办公室互换房号，确认登记。
2、轮候。购买人对所选房号不满意，但又找不到互换对象的，在不影响首轮团购秩序的前提下，可以申请列入下次选房范围，轮候排队，但每一购房对象只能轮候一次。
3、退出。购买人对所选房号不满意，既不互换也不轮候的，可以申请退出，由开发建设单位依照有关规定退还本息。
五、资金回收
（一）签订合同。开发建设单位在取得土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证和购买人取得限价商品住房购买房号后，应签订统一制式的《限价商品住房买卖合同》,并在房管局交易网上登记备案。
（二）资金结算。购买人交清首付款并签订购房合同的，可以采取一次性付款或通过住房公积金借款、办理住房按揭贷款方式付清房款。
（三）优惠政策。住房按揭贷款涉及的行政事业性收费全额免缴，经营服务性收费减半收取。
六、相关规定
（一）资格管理。在建限价商品住房团购对象购房资格由编制、财政、监察等机构联合会审后交市保障办备案，经审核合格的，由限价商品住房建设管理办公室列入供给对象。
安康中心城市其他符合购买限价商品住房资格的居民由市（区）保障机构联合会审确认后，纳入轮候对象逐步予以保障（具体保障办法另行制定）。
一个家庭只能在本区域内选购一套限价商品住房，多处选购的，必须退回。购买人申购限价商品住房后，不得再申购其它类型保障性住房；购买人不得私下转售限价商品住房，违者取消其购房资格。
（二）退出管理。申请放弃购买限价商品住房资格、主动退出且已交预付款的，开发建设单位按人民银行现行贷款基准利率退还预付款本息（具体办法另行制定）。退出购买限价商品住房的城镇低收入居民需要租住公（廉）租房的，可依据公（廉）租房租住条件和程序申请，由市（区）保障机构审定后纳入公（廉）租房保障序列，轮候排队，逐步予以保障。
保障对象不在规定时间签订购房合同或交清房款的，视为自动退出。自动退出比照主动退出政策执行。凡主动或自动退出购买限价商品住房的保障对象，不得再次申购限价商品住房。
（三）权属管理。限价商品住房项目在竣工验收合格后三个月内，开发建设单位应向市权属登记部门申报产权初始登记和转移登记，登记机关应在房屋交易记录和房屋所有权证中注明“限价房商品住房”字样。
限价商品住房为受政策限制交易的全产权房。购房者在取得房屋所有权证之日起五年内不得上市交易。
房屋产权登记过程中的行政事业性收费全额免收，经营服务性收费减半收取，有关税收和物业专项维修资金由买受人按规定交纳。
（四）物业管理。限价商品住房小区应按规定配建物业管理用房等服务设施，全面推行社会化物业管理服务。前期物业管理由开发建设单位负责。限价商品住房小区综合验收合格且入住达到50%以上时，由市房管部门指导，社区居委会牵头，开发建设单位参加召开业主大会或者业主代表大会，选举产生业主委员会，由业委会通过公开程序选聘物业服务企业，业主应按规定交纳物业服务费。
七、组织领导
安康中心城市限价商品住房建设既是一项重大惠民工程，也是一项加速城镇化进程的重要工程，对于促进江北新区开发、稀释江南人口密度等都具有十分重要的现实意义。为进一步加强对限价商品住房建设管理的组织领导，切实把好事办好，经研究决定，在“安康市保障性住房建设协调领导小组办公室”下设立“限价商品住房建设管理办公室”，办公室主任由市房管局局长张晓强同志兼任，副主任由汉滨区政府副区长李建飞、高新区管委会副主任钱民强、住建局副调研员唐建强和市城投公司总经理胡小满同志兼任。办公室下设综合组、建设组、分配组。办公室人员从市直相关部门抽调，集中办公。办公室主要职责是统筹协调和研究解决限价商品住房建设和管理工作中的具体问题，重大事项及时提请市保障性住房建设协调领导小组研究确定，以确保限价商品住房建设管理尽快走上规范化轨道。
市保障性住房建设协调领导小组各成员单位，特别是涉及限价商品住房建设管理的财政、规划、住建、国土（统征中心）、监察、审计、物价等单位要根据限价商品住房年度建设任务制定具体支持办法，强化部门之间协作配合，限期解决存在的具体问题，市限价商品住房建设管理办公室要定期通报工作进展情况，及时反映工作动态。纪检监察机关要依据（安纪发【2013】1号）文件规定，对于工作责任不落实、政策措施不到位，甚至扯皮掣肘，影响限价商品住房建设管理的责任单位进行通报批评，责令整改，造成重大损失和重大影响的，要严格追究相关部门和相关责任人的责任。
本指导意见自发文之日起实施，此前与本文精神不一致的，以本文为准。
2013年6月 27 日
